房子作爲一個家庭的最大宗支出之一，随著(zhe)房價不斷增長(cháng)，買房貸款是再平常不過(guò)的事(shì)了，坊間習慣稱這(zhè)類購房者爲“房奴”，根據相關數據顯示，截至到2019年末，全國(guó)有超兩(liǎng)億家庭背負著(zhe)30.2萬億元房貸，“兩(liǎng)億房奴”的說法由此而來。其實，能(néng)夠貸款買房的群體無疑是幸運的，一方面(miàn)證明他們有能(néng)力支付購房首付款，另一方面(miàn)可以居住在自己的房子裡(lǐ)，少了租房的“颠沛流離”之苦。當然，如果遇到房價增長(cháng)，還(hái)能(néng)享受到财富增值。
當然，既然選擇了按揭貸款買房，一般就意味著(zhe)長(cháng)達20-30年的月供，在買房的頭幾年，壓力往往較大，因爲很多人買房都(dōu)把家庭财力發(fā)揮到極緻，節衣縮食在所難免。鑒于此，買房人在選擇房貸周期和方式方面(miàn)都(dōu)顯得十分謹慎，除了考慮家庭經(jīng)濟承受能(néng)力外，還(hái)會考慮盡可能(néng)多的節省利息，畢竟都(dōu)是大家的辛苦錢。雖然說房貸政策都(dōu)是銀行精心測算好(hǎo)的，但不同的選擇方式，還(hái)是能(néng)達到省錢目的，所以，業内人士提醒，萬萬不能(néng)選錯而吃了虧。
這(zhè)不，國(guó)家前不久發(fā)布的房貸新政已全面(miàn)開(kāi)始實施，這(zhè)次出的是選擇題，要求8月31日前完成(chéng)答題，在規定時間内，“兩(liǎng)億房奴”可以好(hǎo)好(hǎo)做功課，并交上自己認爲“正确”的答卷，據身邊朋友反饋，事(shì)實上有些人已經(jīng)提前交卷了，也有的人還(hái)正在答題。即使交完卷也不要緊，多對(duì)照了解一下總是好(hǎo)的。
先來看看新政要求
自2020年3月1日起(qǐ)，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進(jìn)行協商，將(jiāng)原合同約定的利率定價方式轉換爲以LPR爲定價基準加點形成(chéng)（加點可爲負值），加點數值在合同剩餘期限内固定不變；也可轉換爲固定利率。
定價基準隻能(néng)轉換一次，轉換之後(hòu)不能(néng)再次轉換。已處于最後(hòu)一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成(chéng)。
這(zhè)是央行房貸新政的主要内容，所有的解讀和操作都(dōu)基于此。由于專業術語比較多，我們再提煉翻譯成(chéng)大白話，以方便理解：
1.時間：完成(chéng)房貸轉換工作的時間從3月1日開(kāi)始，到8月31日截止，有很多人應該已經(jīng)接到貸款銀行改簽房貸合同的電話了，沒(méi)有接到的也不用著(zhe)急，還(hái)有2個多月時間，肯定會通知到你。
2.“2選1”：要麼(me)選擇轉換爲固定利率方式，要麼(me)選擇轉化爲LPR浮動利率，選定後(hòu)，就不能(néng)改變了，如你貸了30年，已經(jīng)還(hái)了10年，那麼(me)，剩下的20年就按照你這(zhè)次選定的利率方式計算利率并還(hái)款，直至合同期結束。
3.加點可爲正值，也可爲負值：前者适用你現在的房貸利率高于LPR情形，後(hòu)者适用于你現在的房貸利率低于LPR情形，通過(guò)加減點後(hòu)，保持與你房貸最近實際利率持平。而LPR是一個市場利率，每個月20日左右會公布一次，主要由包括5大行在内的18家銀行決定，基本是一個平均值，代表了真實市場利率水平。
再來說說幾個常見的誤區
房貸轉換工作自發(fā)布以來，雖然相關單位做了大量的宣傳工作，但借款人仍然存在一些理解誤區，比如說“所有的房貸都(dōu)要轉換”、“選擇LPR會吃虧”、“以前房貸利率折扣比較大，轉換後(hòu)就享受到低折扣了”、“隻有房貸利率高的轉換才劃算”、“期間不同時間去轉換，享受的利率水平會不一樣(yàng)”等等，在此逐個就大家關心的問題再理順一下。
第一，并不是所有的房貸合同都(dōu)需要轉換。
1.由于本次房貸合同轉換隻涉及到浮動利率的商貸部分，所以，公積金，包括組合貸的公積金部分都(dōu)是不需要轉換的；2.已在最後(hòu)一個定價期的房貸合同也不需要轉換，比如說你貸15年，現在已經(jīng)還(hái)了14年，剩最後(hòu)一年就還(hái)清了，這(zhè)種(zhǒng)情況就不需要轉換。3.如果此前簽訂的固定利率也不在此次轉換之列。此外，2020年1月1日以後(hòu)新按揭的房貸，已經(jīng)采用新的LPR也不用轉換。
第二，此前低折扣利率或者高倍數利率，不會因爲選擇房貸合同轉換而增加或降低實際利率水平。
個人房貸利率轉換後(hòu)，是等于原合同最近的利率水平。例如，你當時買房的按揭貸款基準利率是4.9%，你享受的是7折利率，那麼(me)給你轉換的利率通過(guò)“減點”操作後(hòu)，對(duì)應的利率就是3.43%，如果你當時的房貸利率上浮了10%，同樣(yàng)通過(guò)“加點”操作後(hòu)，對(duì)應的利率就是5.39%。所以，就轉換本身來講，不存在吃虧還(hái)是不吃虧。
第三，在3月1日到8月31日期間轉換，不存在早晚差異。
在這(zhè)期間簽訂轉換合同，早晚都(dōu)沒(méi)有關系，不用擔心簽訂轉換合同後(hòu)LPR又降了，因爲本次房貸轉換均是參照2019年12月份發(fā)布的LPR，即參照基準都(dōu)一樣(yàng)。
第四，選擇轉換LPR浮動利率與固定利率，其本身沒(méi)有對(duì)錯，主要在于預期。
正如第二點所說，轉換後(hòu)的利率，會跟你最近的實際利率保持一緻。選擇LPR浮動利率還(hái)是固定利率誰跟劃算，主要還(hái)在于接下來市場利率水平怎麼(me)走？如果利率呈現下降趨勢，選擇LPR浮動利率自然最劃算，因爲它是跟随市場利率調整的，但如果未來利率保持升勢，那麼(me)，固定利率就更劃算。
關于這(zhè)個“預期”，看看專家怎麼(me)說？
中泰證券宏觀首席分析師梁中華表示，中國(guó)降息周期才開(kāi)始，随著(zhe)利率轉換工作相繼完成(chéng)，LPR利率下調空間也在逐步打開(kāi)，將(jiāng)引導房貸利率向(xiàng)下。
國(guó)家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認爲，LPR在未來有一定下行空間。
合肥科技農村商業銀行負責房貸的工作人員對(duì)客戶解釋認爲，如果你是一個精打細算，能(néng)節約一點是一點的購房者，那麼(me)我建議選擇LPR浮動利率，在未來幾年時間内，應該大概率會享受到房貸利率下調的福利，每個月可以少還(hái)那麼(me)一點。
總體講，我們基本認同專家的看法，原因在于，全球經(jīng)濟都(dōu)面(miàn)臨著(zhe)複蘇需求，整體上保持較爲寬松的貨币環境是大勢所趨，而從國(guó)家一系列降低實體經(jīng)濟利率舉措來看，同樣(yàng)也爲LPR利率向(xiàng)下調整創造了空間。所以，從中長(cháng)期看，利率向(xiàng)下的概率相對(duì)要大于向(xiàng)上的概率，個人更傾向(xiàng)于選擇LPR浮動利率。當然，每個人的看法不一樣(yàng)，你有什麼(me)想法嗎？歡迎留言交流。
