2021年1月1日，現行《合同法》將(jiāng)被(bèi)廢除，《民法典》將(jiāng)取代其地位。其中關于房屋出租的法律規定做了重大的修改。總體來看，更加有利于保障租房人的居住權益，同時也兼顧了出租人的權益。

“居者有其屋”是一項重要的人權保障，國(guó)家一直非常重視人民群衆的居住問題，一方面(miàn)強調“房屋的居住屬性”，打擊炒房行爲；一方面(miàn)通過(guò)法律保障租房人的居住權益。

今天百年好(hǎo)房，將(jiāng)告訴您房屋出租的新規定，并告知相關法律風險。

一、設立居住權的房屋不能(néng)租！

百年說法：一旦你承租了設立居住權的住宅，你的租賃合同將(jiāng)被(bèi)認定爲無效。有人會質疑：以前從來沒(méi)有遇到過(guò)這(zhè)事(shì)。

在2021年之前，沒(méi)有任何房屋設立了居住權，因爲法律還(hái)沒(méi)有規定。但是從明年開(kāi)始，大量房屋將(jiāng)可能(néng)設置居住權，這(zhè)樣(yàng)的房屋將(jiāng)被(bèi)視爲租房雷區，千萬不能(néng)去碰，因爲法律不允許出租。

法律風險提示：租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒(méi)有設立居住權，且在租賃期間也不得新設居住權。否則出租人應承擔****元違約金。”

法律規定：設立居住權的住宅不得出租。

二、出租人發(fā)現房屋被(bèi)轉租應及時提異議，時間僅爲6個月

百年說法：現在有不少二房東，將(jiāng)自己承租的房屋轉租給第三人，自己收取租金差價。但是二房東這(zhè)種(zhǒng)轉租行爲，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意，這(zhè)種(zhǒng)轉租是可以被(bèi)解除的。

這(zhè)就導緻實踐中很多租賃關系處于不穩定狀态，當你租賃的房屋是轉租的，則随時有可能(néng)被(bèi)人趕出去的風險。所以這(zhè)次法律新增規定，如果出資人知道(dào)承租人進(jìn)行轉租的，6個月不提異議，就視爲同意轉租。

法律風險提示：實際租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有，不是轉租的房屋。”并查驗房産證，這(zhè)樣(yàng)切實保障自己的權利。如果知道(dào)房屋是轉租的，則要求出租人出具轉租的函。

法律規定：承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人知道(dào)或者應當知道(dào)承租人轉租，但是在六個月内未提出異議的，視爲出租人同意轉租

三、房屋權屬有争議或被(bèi)查封，可以退租。

百年說法：房屋所有權發(fā)生争議，或者出租人因爲訴訟糾紛，房屋被(bèi)司法機關查封、甚至拍賣，嚴重影響了租房人生活安甯權。最近北京就發(fā)生了一起(qǐ)案件，一群壯漢沖進(jìn)超市丢、砸東西，原因是房屋所有權争議，結果殃及了租房人。租房人想退房，但是卻因爲租賃合同沒(méi)有到期，苦不堪言。

這(zhè)次新法保護租房人的合法權益，明确：當房屋被(bèi)司法機關或者行政機關依法查封、扣押；房屋權屬有争議時，租房人可以退房！

法律風險提示：租房人一旦發(fā)現房屋被(bèi)司法機關或者行政機關依法查封、扣押；或者房屋權屬發(fā)生争議時，保留好(hǎo)相關證據，并及時通知出租人要求解除合同。

法律規定：有下列情形之一，非因承租人原因緻使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被(bèi)司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有争議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

四、租房人享有優先租賃權，不用擔心租期到了被(bèi)趕出去！

百年說法：除非是居住特别不滿意，租房人都(dōu)不太願意搬家：一是搬家特别辛苦；二是會增加很多成(chéng)本和費用。

但是現實生活中經(jīng)常發(fā)生這(zhè)樣(yàng)的事(shì)，合同到期後(hòu)，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人隻能(néng)到處去找新的房源。這(zhè)種(zhǒng)事(shì)情從明年開(kāi)始結束了，法律明确規定房屋承租人享有優先承租權。

法律風險提示：優先承租權是指同等條件下優先權，如果價格達不成(chéng)一緻，那麼(me)優先承租權將(jiāng)不再享有。所以租房人要想獲得優先承租權，就要匹配最新的租房價格，這(zhè)點比較難。

法律規定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

五、近親屬的購買權優先于租房人，租房人的優先購買權受到限制

百年說法：《合同法》僅僅規定了出租人在出售房屋時，租房人享有優先購買權。這(zhè)必然導緻一個問題：如果出租人想將(jiāng)房屋過(guò)戶給自己的孩子、父母，卻需要征求租房人的意見，因爲租房人有優先購買權。特别是低價賣給自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等條件優先購買權。這(zhè)和我們的社會風俗産生了巨大的沖突。

這(zhè)次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將(jiāng)房屋出賣給近親屬的，租房人不享有優先購買權。并且法律還(hái)規定：租房人應當在15日内明确表示自己要購買，否則放棄優先購買權。

法律風險提示：在出租人出售房屋時，租房人如果想購買出租人的房屋，必須要及時表達自己想購買的意願，時間僅爲15日，否則將(jiāng)喪失優先購買權。

法律規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將(jiāng)房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務後(hòu)，承租人在十五日内未明确表示購買的，視爲承租人放棄優先購買權。

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