2020年5月28号，十三屆全國(guó)人大三次會議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》，這(zhè)是中國(guó)的第一部《民法典》，將(jiāng)于2021年1月1日施行。

《中華人民共和國(guó)民法典》2021年1月1日實施。

民法典非常關注老百姓最貴的财産--房子，2021年1月1日以後(hòu)買賣房屋的要注意了，如果不注意，麻煩很大，損失可能(néng)也很大！

（一）買房子的時候，關注房子占用土地的剩餘土地使用年限，如果忽略，可能(néng)要自己掏錢買單；

房子都(dōu)是建在土地上的，衆所周知，我們國(guó)家的土地是屬于國(guó)家所有或者集體所有，房屋的所有者隻擁有自己的房屋對(duì)應的土地的使用權，住宅的土地使用權一般的期限是70年，70年滿期後(hòu)怎麼(me)辦一直是全民熱議的問題。這(zhè)次民法典對(duì)此給出了答案，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期要交費。

民法典《物權編》第359條第1款規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律行政法規的規定辦理。”

就是說我們買的房子土地使用權是70年，但是到期以後(hòu)土地使用權將(jiāng)自動的續期；不過(guò)，續期的時候可能(néng)是要交費的，這(zhè)個繳費标準在民法典裡(lǐ)沒(méi)有規定，將(jiāng)依照續期時的法律行政法規的規定辦理，運氣好(hǎo)，也可能(néng)到期時的法律法規不繳費，但是繳費的可能(néng)性更大。

所以買房子的時候要小心，務必關注一下要買的房子的土地使用權期限，太短了話，大概率要吃虧，要自己花錢續期

土地是國(guó)家的，房子是你的！

（二）已經(jīng)設立抵押的房子可以賣，可以賣，可以賣，但是産權人賣房子必須通知抵押權人；

民法典《物權編》第406條第1款規定：“抵押期間抵押人可以轉讓抵押财産，當事(shì)人另有約定的，按照其約定。抵押财産轉讓的，抵押權不受影響。

民法典《物權編》第406條第2款規定：“抵押人轉讓抵押财産的,應當及時通知抵押權人。”

這(zhè)句話的意思是房子已經(jīng)設定了抵押，抵押人也就是産權人仍然可以賣房子。即設立抵押的房子可以賣，抵押權可以跟著(zhe)房子走，就是說可以帶著(zhe)抵押權賣。抵押權不影響房産的交易流轉，賣房子不需要取得抵押權人同意，但是産權人賣房子時必須通知抵押權人。

用房子換錢周轉，那就抵押吧！

（三）抵押權人在抵押人賣房子的時候，如果有證據證明抵押房子轉讓可能(néng)損害抵押權的，可以請求用賣房款提前清償債務或者提存，轉讓的價款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押權人爲了實現自己的債權，要盯住産權人，如果産權人賣房子的時候要争取實現自己的債權。

估計交易中心後(hòu)期肯定要出台一個和這(zhè)個條款配套的規定，以便保證抵押房子的抵押權人及時獲知抵押人賣房子的信息。

民法典《物權編》第406條第2款規定：“抵押權人能(néng)夠證明抵押财産轉讓可能(néng)損害抵押權的，可以請求抵押人將(jiāng)轉讓所得的價款，向(xiàng)抵押權人提前清償債務或者提存，轉讓的價款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”

就是說抵押權人知道(dào)産權人也就是抵押人要賣抵押房子的話，抵押權人有證據證明自己的抵押債權有風險的情況下，可以要求抵押人在轉讓房子以後(hòu)，用轉讓的錢優先清償他的債務。 即房屋設立抵押不影響交易，但是抵押權人可以優先在賣房款中實現抵押債權的清償。

房子是值錢，但是房子要變成(chéng)錢，需要時間！

（四）房屋共有人和産權人的近親屬享有優先于承租人的優先購買權！

之前的法律規定承租人在出租人出賣雙方建立租賃關系的房屋時享有優先購買權。民法典在承租人之前又加了兩(liǎng)個有優先購買權的人，這(zhè)兩(liǎng)個人分别是：（1）房屋的共有人；（2）出租人也就是産權人的近親屬；

民法典726條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，但是房屋共有人行使優先購買權或者出租人將(jiāng)房屋出賣給近親屬的除外。即出租的房屋有共有人的話，共有之間可以直接交易，不需要征求承租人意見。出租人將(jiāng)房子直接賣給自己的近親屬，也不需要征求承租人的意見，直接交易即可。

（五） 承租人的優先購買權有一個15天的行使期間，過(guò)期不候；

這(zhè)個規定很好(hǎo)，解決了實際問題，之前的法律雖然規定了承租人的優先購買權，但是沒(méi)有規定具體期間，在實踐中有時會給出租人帶來困擾。

民法典726條規定：出租人履行通知義務後(hòu)，承租人在15日内未明确表示購買的，視爲承租人放棄優先購買權。

買房子是費錢的，房子很貴啊！

（六）各位賣房人和買房人，2021年1月1日以後(hòu)買賣房屋在找中介時要“從一而終，”要交中介費，不要試圖跳開(kāi)中介私自成(chéng)交逃避繳納中介費。

很多人在買賣房子時都(dōu)需要去找鏈家、我愛我家等中介機構提供居間服務，但是不想交中介費，他們經(jīng)過(guò)中介介紹，認識買家或者賣家後(hòu)，私下聯系對(duì)方，最後(hòu)私下跟對(duì)方成(chéng)交簽房屋買賣合同。還(hái)有的貨币多家，找收費最低的中介成(chéng)交，這(zhè)樣(yàng)做都(dōu)是爲了省中介費。

同樣(yàng)的逃避繳費行爲也發(fā)生在房屋租賃中，導緻房屋中介白忙一場卻無法收到中介費，有很多中介公司爲此不得不與客戶對(duì)簿公堂。

民法典這(zhè)次爲中介說話了！

民法典第965條規定：“委托人在接受中介人的服務後(hòu)，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應當向(xiàng)中介人支付報酬。”

也就是說，國(guó)家從法律層面(miàn)上給這(zhè)種(zhǒng)投機取巧、逃避中介費的不誠信行爲一個否定的評價，以法律條文的形式告訴這(zhè)些人，你們這(zhè)樣(yàng)做不行，得尊重中介的勞動，給人家交中介費。

中介是促成(chéng)交易的人！

總之，大家要合法的進(jìn)行房屋買賣，要誠信，有契約精神，遵守民法典的規定。

百年有好(hǎo)房  | Bobi