民法典取代合同法，房屋租賃需注意5個新要點！附租賃合同範本

集婚姻法、繼承法、民法通則、收養法、擔保法、合同法、物權法、侵權責任法、民法總則于一體的民法典施行至今已有近半年，相信無論是否爲法律行業從業者，通過(guò)相關宣傳報道(dào)，多多少少對(duì)這(zhè)部有著(zhe)“社會生活百科全書”之稱的法典都(dōu)有所了解。這(zhè)裡(lǐ)我們簡單盤點一下其中有關房屋租賃新增的幾個知識點，畢竟居住問題是每個人生活中必然要面(miàn)對(duì)的，了解相關法律法規能(néng)更好(hǎo)地維護自身居住權益。

一、設立居住權的房屋不能(néng)出租。居住權是民法典新增的一項用益物權，當房屋設立居住權後(hòu)，居住權人在約定的時間内依法享有該房屋的使用權。根據《民法典》第三百六十九條：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事(shì)人另有約定的除外。

所以租房時務必注意房屋有無居住權，爲避免相關糾紛可以在合同中注明：“該房屋未設立過(guò)居住權、租賃期間也不得新增居住權，否則房東承擔相應違約金”。

二、租住的房屋遇到查封扣押拍賣等突如其來的權屬争議時，租住人可以依法退租和解除合同。《民法典》第七百二十四條規定：非因承租人原因緻使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同。

三、租住人享有優先承租權。搬家是一件十分麻煩的事(shì)情，如果不是對(duì)租住環境極度不滿，大多數人都(dōu)是懶得挪窩的，但可能(néng)會遇到的一種(zhǒng)情況是，租期快到了被(bèi)房東告知有其他人要租該房屋、或者直接表示不想租給你了，租住人不得不去找新房子。

而民法典實施後(hòu)，根據第734條的規定，租賃期滿，同等條件下承租人有優先承租的權利，不過(guò)如果在價格方面(miàn)無法達成(chéng)一緻，這(zhè)個優先權就沒(méi)有了。另外租賃期滿時，出租人對(duì)租住人繼續使用租賃物沒(méi)有異議的，默認原租賃合同繼續有效，租賃期限變爲不定期。

四、出租人要出售房屋時，承租人有優先購買權，但是出賣給房屋按份共有人或近親屬的除外。按照此前的合同法，租住人便享有優先購買所租賃房屋的權利，但如果想把房屋低價出售給自己的親戚，租住人也享有優先購買權就不合适了。

盡管這(zhè)種(zhǒng)情況不多見，我們的民法典依然對(duì)此進(jìn)行了完善——産權人出賣租賃房屋前，要及時通知承租人，承租人享有同等條件優先購買權，有購買意願需在15日内說明，否則喪失優先權；房屋按份共有人或近親屬購買者除外。

五、出租人對(duì)承租人私自轉租房屋有異議的，有權解除合同，時效爲六個月。大城市常常有一些二房東將(jiāng)租好(hǎo)的房屋再轉租給第三人以賺取差價的情況，如果産權人不知情，根據《民法典》第716、718條，未經(jīng)出租人同意的轉租，出租人可以解除合同，不過(guò)異議需在六個月内提出，否則視爲允許。經(jīng)原出租人同意的，則可以轉租，雙方之間的合同依然有效。

這(zhè)正是我們常說租房子一定要看房産證的根本原因，如果原房東要求解除合同，對(duì)于租了二房東房子的租住人來說是很麻煩的；如果對(duì)二房東的房子真的十分中意，請記得确認對(duì)方有原出租人提供的相應合同許可。

最後(hòu)附上一份合同模闆：