現在房價高昂，一個普通家庭的80%财富是房産。所以對(duì)于普通家庭而言，買房是一件非常重要的事(shì)，畢竟有可能(néng)掏出畢生積蓄去買一套房，一般來說，都(dōu)是全家老中青三代共同出動，甚至帶上同學(xué)、朋友去幫忙看房。
《民法典》將(jiāng)于2021年1月1日實施，與房産買賣相關的法律進(jìn)行了重大修改，將(jiāng)可能(néng)對(duì)房價、購房意願，購房風險産生重大影響，直接關系你我生活。今天銳哥說法，給大家聊聊相關的法律問題：
一、已經(jīng)抵押的房屋，可以不解除抵押，直接辦理過(guò)戶
買房一般都(dōu)會通過(guò)銀行借款（家裡(lǐ)有礦的除外）。銀行會要求把房屋抵押給它，什麼(me)時候還(hái)清錢，銀行再解除抵押，這(zhè)對(duì)我們出售房屋産生了很大的不便。
舉個例子：老王孩子要去澳大利亞留學(xué)，老王準備把房子賣給張三，給孩子湊齊高昂的學(xué)費。張三說：“老王，你先把借銀行的錢還(hái)清，把抵押解除，我再付錢。”
老王說：“我如果有錢就不賣房了，要不你先付一部分給我，我拿去還(hái)貸款，解除抵押。”
這(zhè)就陷入雞生蛋、蛋生雞的死循環。現在一般都(dōu)是通過(guò)公證、第三方資金存管賬戶等方式，多花上一大筆錢，完成(chéng)解除抵押和房屋過(guò)戶手續。因爲
我國(guó)《物權法》明确規定：
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押财産。
抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押财産的，應當將(jiāng)轉讓所得的價款向(xiàng)抵押權人提前清償債務或者提存。
但是到了明年，這(zhè)個問題將(jiāng)迎刃而解，老王這(zhè)次可以跟張三說：我不用解除抵押，先把房産過(guò)戶給你，你再從我的購房款中拿出一部分去還(hái)清借款，解除抵押。
因爲根據《民法典》的最新規定：房屋所有人出售被(bèi)抵押的房産，隻需要告訴銀行即可，不需要經(jīng)過(guò)銀行同意了。
這(zhè)是一項非常重大的法律變化，有利于房産交易的順利進(jìn)行，也有效防範購房風險。
二、必須查清楚房屋是否設置居住權：有居住權的房屋不能(néng)購買
聲明一下：現在的房屋都(dōu)沒(méi)有設置居住權！居住權制度將(jiāng)于明年1月1日實施，也就是從明年開(kāi)始，房屋所有權人可能(néng)會去不動産局，在自己的房産上爲親人甚至保姆設置居住權。
爲什麼(me)說有居住權的房屋不能(néng)購買？我舉個例子：
老王花了170萬從李四那裡(lǐ)買了一套房，非常開(kāi)心，因爲比市場價便宜了30萬。老王老婆很擔心：爲什麼(me)這(zhè)麼(me)便宜？
老王說：不要擔心，李四在他的房子裡(lǐ)給他爸爸設置了居住權。
老王老婆問：聽說設置居住權的房子，我們即不能(néng)居住，也不能(néng)出租，虧大了，趕緊退房。
老王說：我算個帳給你聽，李四爸爸已經(jīng)78歲了，我看身體也不大好(hǎo)，可能(néng)等一兩(liǎng)年就過(guò)世了，居住權就消滅了，你算下省下30萬呢。
老王老婆聽了非常開(kāi)心，覺得老王真的太聰明了。
結果這(zhè)一等就等了15年，李四的爸爸93歲了，沒(méi)事(shì)還(hái)去公園打個太極。老王非常後(hòu)悔，見人就說：“别貪便宜，一定不要買有居住權的房屋！”
法律規定：
居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事(shì)人另有約定的除外。
居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。
三、買房繞開(kāi)中介，想省錢“跳單”，難！
現在買房的中介費可不便宜，一般按房價的2%收取。一線城市一套房1000萬左右，中介費拿走20萬；二三線城市一套房200萬左右，中介費也要花4萬，這(zhè)麼(me)大一筆錢被(bèi)中介收走，不少人都(dōu)很心疼，留下這(zhè)個錢撸串，不香嗎？可以吃上好(hǎo)幾年啦。
2021年，老王看好(hǎo)房後(hòu)，趁中介不注意，悄悄地給女房東手裡(lǐ)塞了一張小紙條，留下了自己電話。别誤會，僅僅是想繞開(kāi)中介。最終老王開(kāi)心地買下了房子，省下一大筆中介費。可是沒(méi)想到中介一紙訴狀將(jiāng)老王和原房東一起(qǐ)告上了法庭，要求支付45000元中介費。最終法院支持了中介的訴請。爲什麼(me)老王會敗訴？因爲
根據最新法律規定：
委托人在接受中介人的服務後(hòu)，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應當向(xiàng)中介人支付報酬。
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