終于到了9月了，重慶樓市傳統的淡季7、8月已經(jīng)結束，這(zhè)次真有點淡季不淡的感覺，上周8月最後(hòu)一周，重慶新房成(chéng)交量暴漲，整個樓市看起(qǐ)來還(hái)不錯。傳統淡季一周賣了66萬方，這(zhè)個數據相當耀眼，不過(guò)這(zhè)個數據的真相是上周遠郊一個熱門盤一周賣了上千套。

 

 

圖源重慶銳理數據

 

别看8月銷量不錯，重慶開(kāi)發(fā)商現在笑嘻嘻的，但其實心裡(lǐ)的苦隻有他們自己知道(dào)，我們先看看近期宏觀層面(miàn)的消息：

 

1. 金融層面(miàn)降息落空！

2. 融資層面(miàn)央行、住建部召集部分開(kāi)發(fā)商面(miàn)談！或涉及收緊房企融資的“三道(dào)紅線”新規！

3. 成(chéng)都(dōu)等幾個房價上漲過(guò)快城市再度被(bèi)“約談”！

4. 今年房價大漲，屢屢出現地王的熱門城市調控加劇！

5. 深圳開(kāi)啓新加坡模式！

 

這(zhè)些消息，從金融層面(miàn)，開(kāi)發(fā)商融資層面(miàn)，還(hái)有中央和各地方對(duì)樓市的态度，無疑不顯示，年底開(kāi)發(fā)商可能(néng)要勒緊腰帶過(guò)苦日子。

 

但，危險和機遇總是并存，年底的重慶樓市：

 

 對(duì)開(kāi)發(fā)商來說：危機四伏！日子可能(néng)會越來越難過(guò)！甚至有房企會面(miàn)臨生存危機！

 

 對(duì)買房人來說：機遇來臨！買房會越來越容易！最重要是懂得把握上車機會！

 

現在解讀一下最近的幾個重要信号！

 

01降息落空，貨币政策風向(xiàng)已變

 

大家都(dōu)知道(dào)，房産中介和銷售最喜歡炒作降息這(zhè)個消息，開(kāi)發(fā)商也喜歡降息，因爲這(zhè)意味著(zhe)市場上有更多的錢去買房，開(kāi)發(fā)商貸款成(chéng)本更低。

 

8月20日，最新一期LPR報價出爐！降息再次落空！1年期LPR是3.85%，5年期LPR是4.65%，與上個月LPR持平，已連續4個月保持不變。

 

 

也就是說，降息再一次落空！

 

從4月至今，LPR利率已經(jīng)連續4月未變。無論是樓市利率（5年期LPR），還(hái)是實體利率（1年期LPR），都(dōu)未進(jìn)行調整。

 

這(zhè)也意味著(zhe)，貨币政策風向(xiàng)已變，寬松時刻過(guò)去了。

 

 

就是因爲最近有的城市，例如調控加碼前的深圳等地樓市出現局部泡沫。所以開(kāi)發(fā)商最喜歡的大水漫灌沒(méi)了。

 

我們來看看最近的頂層态度：

 

房地産泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，調控不能(néng)松！

 

 

文字直接犀利的寫出：

 

房地産金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地産泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地産市場。2019年與2016年相比，房地産貸款增速下降12個百分點，新增房地産貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地産行業平穩發(fā)展的正常需要，又避免因資金過(guò)度集中出現更大風險。

 

這(zhè)也意味著(zhe)，短期内全面(miàn)降準降息的可能(néng)性不大了，但不排除支持實體經(jīng)濟的定向(xiàng)降準。

 

降息落空後(hòu)，開(kāi)發(fā)商的融資成(chéng)本沒(méi)有降低，降息給大家的預期就是放水，也會讓很多人買入房産避險，但現在降息落空，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言日子恐怕就不好(hǎo)過(guò)了。

 

02“三道(dào)紅線”壓頂房地産企業融資或將(jiāng)收緊！

 

最近影響房地産開(kāi)發(fā)商的最重要的新聞就是一場重要會議了。

 

8月23日，住建部通過(guò)官網公布了題爲“住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開(kāi)房地産企業座談會”的通稿。

 

 

 

21世紀經(jīng)濟報道(dào)寫到：市監管部門出台新規控制房地産企業有息債務的增長(cháng)，設置“三道(dào)紅線”，就是要控制房地産有息債務增長(cháng)！

 

 

三條紅線包括：

紅線一：剔除預收款後(hòu)的資産負債率大于70%；

紅線二：淨負債率大于100%；

紅線三：現金短債比小于1倍。

 

有息債務，就是各種(zhǒng)借款。房地産大佬都(dōu)是“高負債”的典型，但債務過(guò)高對(duì)于中小型房企來說風險很大。一旦資金鏈斷裂，對(duì)于自身及買房人都(dōu)是巨大傷害。

 

依據這(zhè)三道(dào)線的超線情況，給出有息負債增速上限：

 

超三道(dào)紅線進(jìn)入“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底爲上限，不得增加；

 

超兩(liǎng)道(dào)紅線進(jìn)入“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；

 

超一道(dào)紅線進(jìn)入“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%；

 

一道(dào)紅線都(dōu)沒(méi)超，雖然進(jìn)入“綠色檔”，但有息負債規模年增速仍然不得超過(guò)15%。

 

圖片來自新浪财經(jīng)

 

一般健康企業的資産負債率在40%—60%之間，太低屬于過(guò)于保守，太高屬于過(guò)于大膽。

 

如果資産負債比率達到100%或超過(guò)100%，說明公司已經(jīng)沒(méi)有淨資産，或資不抵債。

 

根據中指院數據，7月份房地産行業信用債發(fā)行規模達642億元，同比增長(cháng)29.1%，環比增長(cháng)86.1%，同時，海外債連續增長(cháng)，7月發(fā)行規模508億元，環比增長(cháng)30.6%。同期房企信用債平均票面(miàn)利率爲5%，環比提高0.6%，創下2月份疫情爆發(fā)以來的利率新高。

 

房地産是典型的資金密集型行業，融資能(néng)力與現金流是兩(liǎng)大生命線。一旦融資到限制，那麼(me)剩下的唯一選擇，就是通過(guò)降價促銷回籠現金流。

 

03密集約談房價上漲城市

 

我們重慶人還(hái)在羨慕現在成(chéng)都(dōu)樓市火熱，閑聊成(chéng)都(dōu)房價上漲的時候，8月26日，住建部再度會商多個房價上漲過(guò)快的城市，其中包括成(chéng)都(dōu)、沈陽、長(cháng)春、銀川、唐山、常州，要求高度重視當前房地産市場存在的突出問題，始終繃緊房地産市場調控這(zhè)根弦，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。與之前不同的是，此次約談還(hái)包括所在省（自治區）住房和城鄉建設廳負責人，明确落實省級監控和指導責任。

 

 

根據國(guó)家統計局7月數據，其中六個被(bèi)約談的城市房價同比2019年漲幅都(dōu)在10%左右，成(chéng)都(dōu)的新房銷售價格指數環比上漲0.9%，同比上漲9.6%；唐山新房同比上漲1.4%，環比上漲16.1%。尤其是銀川，7月新房環比上漲2%，同比上漲17.6%，環比、同比漲幅均爲70個城市中最高。

 

 

會議強調：

要進(jìn)一步統一思想認識，提高政治站位，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將(jiāng)房地産作爲短期刺激經(jīng)濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，确保房地産市場平穩健康發(fā)展。

 

這(zhè)就是在提醒地方，不要爲了短期的GDP，放任拉擡樓市，給大家打預防針。

 

04地王火爆的城市迎來調控加劇

 

其實很多人擔心中央堅持房住不炒，穩房價，穩地價，但是落實到地方上，很多城市還(hái)是熱衷房價上漲，其實這(zhè)種(zhǒng)擔心是多餘的，地方城市必須和中央保持思想一緻性。如果有城市不能(néng)控制好(hǎo)房價必然迎來更嚴厲的調控。

 

當然今年會出現，不聽話的城市，今年以來，無錫土拍地價刷新紀錄，上半年土地供應量也基本接近2019年全年供應量。“無錫此前最高地價爲18050元/平方米，現在單價突破了19000元。新房單價也開(kāi)始‘破三’甚至‘破四’。”

 

上述“地王”正是無錫土地市場火爆的一個縮影。6月17日，三盛控股擊敗多家品牌房企，以成(chéng)交樓面(miàn)價19542元/平方米、溢價率44.8%拿下河埒口郁巷地塊，成(chéng)爲無錫市新的“單價地王”。據了解，該地塊出讓面(miàn)積5.26萬平方米，用途爲住宅用地，容積率1.8，建築面(miàn)積9.47萬平方米。

 

相關數據顯示，2020年前8個月，無錫土地出讓金額530億元，同比上漲91%。

 

 

結果顯而易見，中央強調房住不炒，穩房價穩地價，結果你的樓市火爆，房價暴漲，地王頻出，結果顯而易見，很快就開(kāi)啓了新一輪調控。

 

無錫的這(zhè)次調控升級，完全是全方位的監管，讓開(kāi)發(fā)商倒吸一口涼氣。

 

穩房價打擊炒房：

 

1.二套房首付比例，由40%提升至60%，打擊投資炒房；

2.打擊假離婚炒房，夫妻離異後(hòu)2年内買房，按離異前家庭在本市市區範圍内擁有住房套數計算。

3.個人住房轉讓增值稅征免年限，由2年調整到5年。

 

然後(hòu)是穩地價，大家開(kāi)發(fā)商炒高土地價格：

1.增加土地供應，住宅用地在去年基礎上增加供應不少于50公頃；

2.土拍熱點區域執行“限房價、競地價”。

3，也是對(duì)開(kāi)發(fā)商最緻命的，對(duì)買地資金來源開(kāi)展穿透式核查，防止開(kāi)發(fā)企業盲目加杠杆放大市場風險。

 

所以不要擔心重慶房價，一旦出現暴漲或者土地拍賣火爆，無錫就是我們的前車之鑒。

 

05深圳樓市開(kāi)啓新加坡模式

 

8月底，深圳住建局的領導，參加活動的時候明确表示，深圳住房要學(xué)習新加坡模式，將(jiāng)來深圳市60％市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。深圳的計劃是，要搞一場大規模的建房行動，包括商品房和公共住房這(zhè)兩(liǎng)大塊。其中，公共租賃住房這(zhè)一塊，有110萬公共租賃住房的發(fā)展目标，每年公共租賃住房建設10萬套，深圳將(jiāng)通過(guò)五年甚至八年的補短闆，力争使得住房供需矛盾得到較好(hǎo)地緩解，在未來五年，讓深圳的人均居住面(miàn)積從27.8平米提升到30平米。别小看這(zhè)2.2平米，攤到1300萬人口身上，就意味著(zhe)要建設2860萬平米的住房要建設，平均90平米一套的話，也就意味著(zhe)未來這(zhè)幾年要建32萬套住房。

 

看到這(zhè)裡(lǐ)，估計很多重慶人都(dōu)笑了，因爲深圳幹的這(zhè)件事(shì)，就是重慶這(zhè)十年一直在幹的事(shì)。重慶因爲大力修建公租房而被(bèi)央視媒體多次點名表揚。

 

圖片來源央廣網

 

很多外地炒房客經(jīng)常埋怨重慶房價長(cháng)不起(qǐ)來的一個重要原因就是公租房體量太大，其實這(zhè)是錯誤的，基本上公租房的住戶大部分并不是商品房的購買群體。

 

而且很多住公租房的年輕人如果後(hòu)面(miàn)賺了錢，還(hái)是會去退掉公租房轉而去買商品房，公租房和商品房并不矛盾，反而相輔相成(chéng)。

 

06重慶樓市年底？

 

 

從現在到今年底，“房住不炒”將(jiāng)會是每個城市樓市的核心思想，所以，千萬不要低估房住不炒的決心。

 

但是注意了，影響房價的關鍵因素是長(cháng)中短三個周期，我們說的影響房價短期看政策，今天聊的就是影響房價的短期政策，中期看土地，長(cháng)期看人口。

 

短期政策下壓制樓市，開(kāi)發(fā)商今年年底恐怕日子不會好(hǎo)過(guò)，急于回籠現金流和減少負債，這(zhè)時候大家就要睜大眼睛，看看今年年底重慶秋季房交會和年底各大開(kāi)發(fā)商的促銷活動是否拿出了誠意來。

 

如果有出現大開(kāi)發(fā)商的特價房或者折扣力度比較大的新房，不要猶豫，等明年各大開(kāi)發(fā)商緩過(guò)勁來，大魚吃小魚後(hòu)，想買到便宜的房子就比較難了。

   百年有好(hǎo)房